该项目委托方是北京市国有企业，是一家以现代分销为主营业态的中华老字号企业，从酒的单一经营到以糖、酒、食品饮料及化妆品等共四大类数千种商品为主营业务，再到打造亿元品牌和亿元终端，业务范围逐渐由北京市扩展到全国。

由于历史沿革委托方有一处废旧仓库厂房计划进行改造利用，但现有及政府批复的整体建筑体量有限，难以通过项目自身资源带动周围产业业态的发展。因此委托方想通过第三方公司的专业调研，提供规划方向和建议，围绕项目所在地周边产业/消费配套来选择业态，改造成合适的业态类型以方便出租，同时获取合理收益，以支持该未来项目改造决策。

鉴于目前国内旧厂房改造的路径有很多种，为帮助委托方确定最适合本项目的改造路径和可选业态，主要调研内容包括：（1）项目所在地周边政策经济环境、用地规划、交通条件等；（2）项目地周边3公里范围内现有业态分布、租金水平等；（3）周边居民日常支出水平、消费需求和偏好；（4）北京市内旧厂房改造项目及附近现有商业体业态分析。

研究总结分析了办公、文创、商业综合体等多种适合本项目的改造方向，并参考现有案例及标杆商业体数据，给出了未来本项目的预计投资水平和不同改造路径的收益水平，推算各种业态规划的投资回收周期，最终给出了多种可选业态的改造方向优先度，为委托方后期改造提供支持和参考。